Grundsteuer Baden-Württemberg am Beispiel Ehrenkirchen
Durch ein Verfassungsgerichtsurteil 2018 war es notwendig die Grundsteuer zu reformieren. Begründung dafür war, dass eine unbegründete Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grundvermögen bestand. Statt dessen sollte bis 31. Dezember 2019 eine neue Regelung geschaffen werden, die nach Ende der Übergangsfrist, die bis zum 31. Dezember 2024 dauert, gelten soll.
Ein elementarer Punkt ist, dass die Grundsteuerreform nach Aussage der Spitzenverbände der Kommunen aufkommensneutral sein soll. Bedeutet es kommt zu Belastungsverschiebungen, aber die jeweilige Gemeinde soll vergleichbare Gesamteinnahmen durch die neue Grundsteuer erhalten, die sie bisher hatte.
Aufbau
- Ich wiederhole zuerst die Berechnungsmethode der neuen Grundsteuer.
- Zweitens zeige ich wie ich für Ehrenkirchen die neue Grund-Steuermesszahl von etwa 205% berechne.
- Danach zeige ich am Beispiel an einigen Grundstücken, dass in Ehrenkirchen der Gutachterausschuss noch nacharbeiten muss.
- Am Ende beschreibe ich noch kurz Möglichkeiten, die bei der individuellen Grundstücksbewertung in Baden-Württemberg angewandt werden, aber in Ehrenkirchen nicht.
Berechnung Baden-Württemberg ab 2024
Das Finanzministerium Baden-Württemberg erklärt:
Bei der Grundsteuer B kommt hingegen das sogenannte “modifizierte Bodenwertmodell” zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.
Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.
Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.
In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.
Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.
Beispiel: Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt zum 1. Januar 2022 250 Euro pro Quadratmeter. Der neue Hebesatz der Gemeinde G, in der sich das Grundstück befindet, soll für die neue Grundsteuer bei 350 Prozent liegen.
S müsste somit für ihr Einfamilienhaus 318,50 Euro Grundsteuer pro Jahr bezahlen (in der Regel in vier gleichen Beträgen).
Verbesserung zum alten Modell
Ich persönlich finde das Baden-Württembergische Modell besser als das Bundesmodell und es ist besser als die bisherige intransparente Berechnung. Es braucht weniger Daten und das Potential von Grundstücken ist wichtiger als die tatsächliche Nutzung. Somit ein gewisser Steuerungseffekt zu enthalten.
Aber! Bodenrichtwert ist elementar.
Der große Nachteil der neuen Grundsteuer ist, dass es enorm abhängig von der korrekten und fairen Benennung des Bodenrichtwertes ist.
Leider gibt es keine wirksame Möglichkeit für die Bürger Einfluss auf die Festlegung von Bodenrichtwertzonen oder den Bodenrichtwert in einer Zone zu nehmen:
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert innerhalb der Bodenrichtwertzone, deren Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Folglich ist der Bodenrichtwert kein individueller Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks. Gegen diesen Wert der Gutachterausschüsse kann grundsätzlich weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Gemeinde oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.
Einspruch?
Es besteht in erste Linie lediglich die Möglichkeit den Bodenrichtwert des eigenen Grundstücks bzw. die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Bodenrichtwertzone durch den Gutachterausschuss
Zunächst können sich die Eigentümerinnen und Eigentümer an den jeweiligen Gutachterausschuss wenden. Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt und erläutert seine getroffene Festlegung zum jeweiligen Bodenrichtwert. Sollte es allerdings tatsächlich zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Grenzen und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzonen neu beschließen und damit korrigieren. Dieser neue Wert wird dann der Besteuerung zugrunde gelegt. Ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich.
bzw. falls das nicht hilft ein qualifiziertes Gutachten
Sollte der Gutachterausschuss an dem Bodenrichtwert festhalten, und eine Eigentümerin oder ein Eigentümer mit dieser Entscheidung weiterhin nicht einverstanden sein, kann sie oder er ein qualifiziertes Gutachten über den Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks, beispielsweise beim Gutachterausschuss, beauftragen (kostenpflichtig). Mit dem Gutachten müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer einen anderen, auf ihr konkretes Grundstück bezogenen Grundsteuerwert nachweisen, der um mehr als 30 Prozent von der Bewertung anhand des Bodenrichtwerts abweicht. Folglich müssen deutliche Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück vorliegen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück aufgrund planungsrechtlicher Abweichungen nur eingeschränkt nutzbar ist. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, wird der Wert der Besteuerung nach Prüfung durch das Finanzamt zugrunde gelegt. Die Anforderungen für das Gutachten können dem Merkblatt der Oberfinanzdirektion Karlsruhe entnommen werden.
Das verändert aber nur den Wert des eigenen Grundstücks. Was aber wenn ein anderes Grundstück zu niedrig bewertet ist? Eine Erhöhung des Werts des anderen Grundstücks reduziert den Anteil am Gesamtwert des eigenen Grundstücks und damit durch die aufkommensneutrale Umstellung senkt es die eigene Grundsteuerbelastung.
Situation Ehrenkirchen
Als Datenanalyst hat mich interessiert wie sich die Grundsteuerreform auf mein Grundstück auswirkt. Muss ich mehr zahlen oder sogar weniger?
Vorgehen
In Baden-Württemberg sind mittlerweile alle Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte in boris-bw.de bzw. gutachterausschuesse-bw.de aufgezeigt.
Diese habe ich grob abgemessen.
und statt Grundstücke, die nicht dazu gehören wegzulassen einen globalen Abzug von 20% durchgeführt. Dieser Abzug ist für
- Wege
- Gewässer
- öffentliche Gebäude
- landwirtschaftliche Flächen die in Grundsteuer A fallen
Das ergibt eine Liste von Zonen mit einer Bezeichnung und den entsprechenden Bodenrichtwerten. Die Zone Offnadingen Altdorf hat genauer ausgemessen 97.700 m² in der Berechnung 89.600 m².
Auf eine exakte Flächenberechnung kommt es nicht an, diese wird von der Gemeinde mit den von den Bürgern eigegebenen Daten durchgeführt. Als Hausnummer reicht das. Relevant sind die Summen Fläche * Bodenrichtwert (BRW). Mit den 2023er Richtwerten in etwa 547.456.000 € als Gesamtwert der Grundstücke. Die Summe der Einnahmen über die Grundsteuer soll 2024 etwa 1.020.000€ betragen.
Dies bedeutet im Schnitt pro 1.000 € Grundstückswert 1,86 € Grundsteuereinnahmen. Die meisten Grundstücke dürften aber den reduzierten Satz für Wohngebäude zahlen, damit wäre dann die erwartete Steuermesszahl bei 205%.
Für einzelne Grundstücke kann man damit die erwartete Belastung neu berechnen.
Für das Haus “Im Kreuzacker 8” mit bedeutet das neu wäre die Grundsteuer 490,32 € im Jahr. Laut Steuerbescheid für 2024 sind es 551,16 €. Somit eine Reduktion um 11% durch die Reform. Diese muss potentiell von anderen getragen werden, die bisher eher eher niedrige Grundsteuern hatten. Dies ist der gewünschte Effekt der Grundsteuerreform. Das wird einige Härten verursachen, aber wie geschrieben ist das Verfahren transparent und fairer als davor.
Es ist durchaus möglich, dass ich durch die grobe Abschätzung 20% neben dem realen Wert liege. Für mich ist es aber nur die Intension grob zu erkennen wo die Reise hingeht. Meine zukünftige Grundsteuerzahlung wird in etwa gleich bleiben.
Faire Bodenrichtwertzonen?
Wie oben geschrieben steht und fällt das ganze mit korrekten Bodenrichtwertzonen. Auf diese hat nur der Gutachterausschuss einen Einfluss und da bin ich mir sicher, dass es noch einige Jahre dauern wird, bis alle relevanten Kritikpunkte beseitigt sind.
Grundsätze laut Gutachterausschuss
Folgende Grundsätze sollen laut Gutachterausschuss betrachtet werden:
- Lage
- Zustand
- Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten
Gleichartige Grundstücke sollen in Zonen gebündelt werden und erhalten den gleichen Bodenrichtwert.
Um die Lage von Immobilien zu beurteilen können folgende Kriterien angewandt werden:
Die Makro-Lage ist für die Bodenrichtwertberechnung innerhalb der Gemeinde eher zweitrangig, wobei sie für Zu- und Abschläge für Ortsteile führt.
Die Detail-Lage ist auch weniger wichtig, bzw. schwer zu bemessen. Ein Reihenmittelhaus könnte eine schlechtere Detaillage haben als das nebenliegende Reihenendhaus. Durch die unterschiedliche Grundstücksgröße wird das aber ausgeglichen.
Bleiben die Bewertungskriterien der MIKRO-Lage mit folgenden Hauptkriterien:
- Bildungsangebot
- Verkehrsanbindung
- Lärm und Gestank
Bildungsangebot
Das beinhaltet insbesondere Kinderkrippen, Kindergärten und Grundschulen in laufreichweite.
Verkehrsanbindung
Dies beinhaltet die Straßenverkehrsanbindung und ÖPNV dabei Schienen und Busverkehr
Lärmbelästigung und Luftemission
Bei Lärm gibt es Lärmkarten, die aber leider etwas ungenau sind und zusätzlich getrennt nach den verschiedenen Lärmquellen. Als 2010 in den Großraum Frankfurt gezogen bin habe ich mir mühsam alle Lärmkarten zusammengesucht und es nie bereut die Fluglärmkarte betrachtet zu haben.
Für Ehrenkirchen ist zum einen die Schiene relevant:
Dazu noch die von der LUBW erstellten Karten für Straßenverkehr.
Bei Straßenverkehr ist zu betrachten, dass wenn man die Karte von Freiburg als Maßstab nimmt
bei untergeordneten Straßen auf der von der Straße abgewandten Seite die Lärmbelastung unter 49,5 dB(A) liegt. Somit ist die Belastung durch Straßenlärm im allgemeinen eher nachrangig.
Auf Mikroebene kann man auch die Zugehörigkeit des Gebiets nach Flächennutzungsplan als Grundlage für Lärm und Luftemission als Indikator nehmen.
Welche Abweichungen sind ok?
Als Grundlage sehe ich die vom Finanzministerium vorgegebene Abweichung von 30%, ab der eine Reduktion des Bodenrichtwerts betrachtet wird:
Mit dem Gutachten müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer einen anderen, auf ihr konkretes Grundstück bezogenen Grundsteuerwert nachweisen, der um mehr als 30 Prozent von der Bewertung anhand des Bodenrichtwerts abweicht.
Somit muss über Abweichungen von über 30% gesprochen werden. Jede Abweichung über 30% nach unten oder oben müsste gerichtlich angreifbar sein.
Bewertung einzelner Grundstücke
Nach dem Exkurs in die Bewertung von Grundstücken schaue ich mir einige Grundstücke an und Versuche sie nach den oben genannten objektiven Kriterien zu vergleichen.
Vorgehen
Um nicht alle Grundstücke betrachten zu müssen ist es am einfachsten Nachbargrundstücke mit einer Abweichung von > 30% im Bodenrichtwert zu vergleichen. Beispielhaft werde ich einige Fälle beschreiben.
Ecke Staufener Straße Erlenweg
Staufener Straße 29–33, Erlenweg 1a, Erlenweg 2+2a und Kapellenring 27.
Die beiden südlichen Grundstücke (A — 4718/1 + 4956 + 4956/2) haben einen Bodenrichtwert von 510 € die beiden nord-östlichen von 290 € (B — 5123/1 + 5122/2). Eine Abweichung von 75%. Lärm dürfte bei den Grundstücken A ein größere Thema sein, da in der Ortsrandlage länger ankommende und wegfahrende Fahrzeuge gehört werden und diese auch am Ortsschild höhere Geschwindigkeiten als im Ort haben. Alle 5 Grundstücke haben die ansonsten die gleiche MIKRO-Lage und fallen unter den gleichen Bebauungsplan und sind im reinen Wohngebiet. Auf allen Grundstücken muss ein Sichtdreieck freigehalten werden.
Die Grundstücke A sind somit grundsätzlich mit den Grundstücken B vergleichbar. Für mich als Außenstehender wäre eine Höherbewertung von den Grundstücken B besser, da dann mein Anteil am Bodenwert in Ehrenkirchen sinken würde. Den Eigentümern A würde ich, falls sich die Bodenrichtwerte nicht grundlegend ändern aber empfehlen eine Umlegung in die Bodenrichtwertzone “290” und somit eine Senkung des Bodenrichtwerts auf vergleichbare 290 €/m² anzustreben um somit eine um 43 % niedrigere Grundsteuerbelastung zu erzielen.
Albertstraße
Weitere Grundstücke an der Grenze 290 € zu 510 € sind die neu bebauten Häuser in der Albertstraße 3 und 5. Alle Grundstücke im Mischgebiet.
Die Bestandsbebauung in Albertstraße 1 ist trotz Überplanung im Bebauungsplan von 2016 noch mit 290 € bewertet, die Neubauten mit 510 €. Der Lärm der Staufener Straße ist zum einen relativ weit weg zum anderen die Straße weiter nördlich bei der Bewertung auch kein Thema mehr, um die Grundstücke der Reihenhäuser 6450/* direkt an der Straße abweichend zu bewerten.
Objektiv bleibt nur übrig, dass das Grundstück Alberstraße 1 mit einer GRZ von 0,6 und möglicher WBF III ein höheres Ausbaupotential für Wohnraum im Vergleich zu Albertstraße 3+5 mit WBF III und GRZ 0,4 hat. Somit sind die Grundstücke Albertstraße 3+5 objektiv nicht mehr Wert als Albertstraße 1 und somit gilt auch hier, dass eine gutachterliche vergleichende Einzelbewertung meiner Meinung nach zu einer Neubewertung mit einer Abweichung > 30% führen müsste.
Niederdorfstraße
In der letzten Gemeinderatssitzung wurde über die Bebauung des Grundstücks Niederdorfstraße 28 (Flurstück 169) gesprochen. Geplant sind 28 Stellplätze und die zugehörigen Wohnungen bzw. Reihenhäuser. Davon einiges in zweiter Reihe. Mein Vergleichsgrundstück ist Niederdorfstraße 37 auf der anderen Straßenseite mit 160m Abstand.
Als übrig bleibendes Unterscheidungsmerkmal bleibt hier der Unterschied zwischen Mischgebiet und Wohngebiet, der in der Alberstraße für neu geplante Häuser laut Gutachterausschuss nicht relevant ist. Hier wird es spannend wie sich die Bewertung entwickelt. 510 € vs. 290 € dürfte auch hier nicht bleiben. Vielleicht wird eine Bodenrichtwertzoneninsel vergleichbar mit der Halbinsel in der Albertstraße 3+5 entstehen oder es wird großzügig übersehen.
Kirchbergstraße — Eisbrunnenweg
Neben der alten WG Ehrenstetten gibt es ein Gebiet im Eisbrunnenweg mit 6 Grundstücken, die mit 340 €/m² bewertet sind. Umschlossen werden diese von Grundstücken mit einem Wert von 510 €/m².
Straßenlärm ist in der Unterdorfstraße (gelb). Die jetzt ehemalige Belastung durch die WG ist in der Kirchbergstraße 10, 12 + 14 vergleichbar und die Grundstücke Kirchbergstraße 5 bzw. Federerweg 6 + 8 haben keine besondere Belastung. Die Grundstücke Federerweg 2 + 4 (Flur 8609 + 8610) liegen auch bei 510€/m² obwohl die Ortsrandlage von 6+8 diesen Grundstücken ein Merkmal zur höheren Bewertung gibt. Sehr erklärungsbedürft.
Kirchbergstraße 8226
Von der Karte mit Luftbild sieht das Grundstück 8226 aus wie ein Schopf, der wie die sonstigen “alten” Grundstücke zu behandeln wäre. Auch die vergleichbare Zugehörigkeit zum Bebauungsplan wie Flurstück 64 (Dicke schwarze Striche) würden eher für eine Zugehörigkeit zum Gebiet 260€/m² statt 510 €/m² sprechen.
Dass die 260€/m² im Vergleich zu Ehrenkirchen trotzdem zu tief sind steht auf einem anderen Blatt.
Kapfengasse
Hier zwei vergleichbare Grundstücke mit einer Abweichung 600 €/m² zu 340 €/m². Die Tieferbewertung von 8574/1 und evtl. 8574 scheint gut möglich zu sein. Grundsätzlich finde ich einen Aufschlag zwischen zwei angrenzenden Gebieten von 76% mit der Regelung, dass ab 30% durch einen Gutachter festgestellten Abweichung eine Neubewertung durchgeführt werden muss unglücklich.
Ölbergweg
Ein besonderer Fall. Hier gibt es ein Dreieck mit den Bodenrichtwerten 260€/m², 340 €/m² und 600€/m². Das Haus mit der Hausnummer 4 erbt den Bodenrichtwert vom Grundstück, dass bis an die Straße Marktplatz/Wentzinger Str. reicht. Ein Bewertungsaufschlag von 130% von Öbergweg 15 vs. Ölbergweg 4 erschließt sich mir nicht. Das führt meiner Meinung nach zu einer unbegründete Ungleichbehandlung von vergleichbaren Grundstücken bzw. Grundstücksteilen.
Was nun?
Ich habe die Gebiete mit den am einfachsten zu benennenden Abweichungen genommen und für diese die Bodenrichtwerte erhöht. In Summe erhöht dies den Gesamtwert der Grundstücke in Ehrenkirchen um 10%. Somit würde dies die Grundsteuer für alle Grundstücke, die nicht in Gebieten mit nachträglichen Erhöhungen liegen um 10% senken. Für die Betroffenen um bis zu weitere 55% steigern. Es betrifft in etwa 30% der Gemeindefläche und die Erhöhung ist jeweils über 30%.
Leider gibt es keine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit dies Höherbewertung von “fremden” Grundstücken zu erzwingen. Meinen Einspruch gegen die neue Grundsteuerfestsetzung habe ich damit begründet. Ich bin gespannt wie ich das entwickelt.
Lösungsmöglichkeiten?
Insgesamt sind die Bodenrichtwerte für die Grundsteuer neu in Ehrenkirchen so wie sie ermittelt wurden an vielen Stellen unbegründet sehr unterschiedlich. Dies führt dazu, dass die gewünschte Verbesserung der Fairness nicht komplett eintreffen wird.
Die Bewertung von ehemaligen dörflichen Mischgebieten mit niedrigeren Bodenrichtwerten dürfte sich bald überlebt haben.
Es wird in Ehrenkirchen viel abgerissen und neu gebaut. Wenn man das Potential des Grundstücks bewertet müssten als Vergleich die Grundstücke betrachtet werden bei denen dies schon geschehen ist.
Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)
Es gibt die Möglichkeit die mögliche Nutzung des Grundstücks durch die Geschossflächenzahl (WGFZ) zu bestimmen. In Karlsruhe und Pforzheim wird dies auch so gemacht.
Dieser Umrechnungskoeffizient könnte man für die überbauten Grundstücke im Ortssetter nutzen, damit würden die Bodenrichtwerte dieser Grundstücke bei hoher Wohnungsdichte um die oben genannte 55% steigen ohne dass der Bodenrichtwert für eine Zone angepasst werden müsste.
Grundstückstiefe
Ein weiterer Punkt ist die in Pforzheim genannte Betrachtung der Grundstückstiefe.
Bei einem relevanten Wert von 40m würde diese in Ehrenkirchen beispielsweise die Belzgasse 6+8 (Flur 23+24) betreffen. Da es sich aber um baureifes Land handelt gilt hier die Annahme nicht, dass es sich um eine Mehrfläche handelt.
Fazit
In Ehrenkirchen hat der Gutachterausschuss meiner Meinung nach die Auswirkung der Bodenrichtwerte auf die Verteilung der Grundsteuer nicht betrachtet. Die bisherigen Bewertungsunterschiede zwischen den Grundstücken wurden nicht glatt gezogen um weniger unbegründete Ungleichbehandlungen bei der Grundsteuer zu erzielen. Dies diskreditiert das neue Grundsteuermodell und führt zu einer Rechtsunsicherheit, da nicht klar ist wie sich, nach meiner Auflistung geschätzte, um 30% falsche Bodenrichtwerte auf 30% der Gemeindewohngrundstückfläche auswirken.
